Expertise vices cachés immobilier dans le 91

1. Qu’est-ce qu’un vice caché en immobilier ?

Un vice caché est un défaut non apparent au moment de l’achat d’un bien immobilier, qui le rend impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminue fortement l’usage. Pour être qualifié de « caché », le défaut ne doit pas être visible lors d’une inspection normale avant l’achat.

2. Quels sont les recours possibles pour l’acheteur en cas de vice caché ?

L’acheteur peut choisir entre l’annulation de la vente avec remboursement du prix d’achat, une réduction du prix en fonction de la gravité du vice, ou la réparation/remplacement du bien défectueux. Dans certains cas, des dommages et intérêts peuvent également être demandés pour couvrir l’intégralité du préjudice subi​.

3. Quel est le délai pour agir en garantie des vices cachés ?

L’acheteur dispose d’un délai de deux ans à partir de la découverte du vice pour engager une action en garantie des vices cachés. De plus, un délai butoir de 20 ans à compter de la vente s’applique pour exercer ce droit​.

4. Le vendeur peut-il s’exonérer de la garantie des vices cachés ?

Oui, le vendeur peut inclure une clause d’exonération de garantie des vices cachés dans le contrat de vente. Cependant, cette clause ne s’applique pas aux vices qui touchent à la structure du bâtiment, où la responsabilité peut incomber au constructeur.

5. Quels sont les moyens de défense du vendeur face à une action en garantie des vices cachés ?

Le vendeur peut contester l’existence et la gravité du vice, l’antériorité du vice par rapport à la vente, et le lien de causalité avec le dommage invoqué. Il peut également invoquer la connaissance du vice par l’acheteur ou un cas de force majeure​.

6. L’acheteur doit-il vérifier le bien avant l’achat ?

Oui, l’acheteur doit effectuer toutes les diligences nécessaires pour vérifier l’état du bien. S’il omet de signaler des réserves sur un vice apparent, il peut être considéré comme ayant accepté le bien en l’état et perdra ses droits d’action en garantie.

7. Comment prouver l’existence d’un vice caché ?

La preuve peut être apportée par des indices comme la correspondance échangée entre les parties, ou par une expertise contradictoire. Cette expertise est souvent indispensable, surtout si le litige concerne des aspects techniques du bien​.

8. Quelles réparations le vendeur doit-il prendre en charge en cas de vice caché ?

Le vendeur doit prendre en charge les frais de remise en état, le remboursement partiel ou total du prix de vente, et éventuellement les dommages et intérêts. Cela inclut les frais occasionnés par la vente, la réparation des dommages causés par le vice, ou les pertes d’exploitation​.

9. Qu’arrive-t-il si le vice caché est découvert après une longue période ?

La loi impose un délai butoir de 20 ans à compter de la vente pour engager une action en garantie des vices cachés, même si la découverte du vice survient tardivement. Le délai de deux ans pour agir commence à partir du moment où l’acheteur découvre effectivement le vice​.

10. La garantie des vices cachés s’applique-t-elle aussi aux biens d’occasion ?

Oui, mais un vice d’une particulière gravité est exigé pour mettre en jeu la garantie sur un bien d’occasion, car l’acheteur doit s’attendre à un certain niveau d’usure. Cependant, le bien doit tout de même être apte à rendre les services normalement attendus malgré sa vétusté​.